Ồ ạt nguồn cung mới

Thành phố biển miền Trung đang chứng kiến sự bùng nổ dự án căn hộ khách sạn chưa từng có. Chỉ riêng trong 3 tháng qua, có tới 2.800 căn hộ - khách sạn “dội” thị trường, gấp gần 8 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng gấp đôi so với quý II/2016.

Theo nghiên cứu của CBRE, chỉ riêng 9 tháng đầu năm nay, các dự án đã chào bán tổng cộng 5.700 căn hộ khách sạn, trong khi nguồn cung ở một thị trường cũng sôi động không kém là Nha Trang chỉ có 2.900 căn.

Đà Nẵng sẽ tiếp tục “ngập” trong căn hộ khách sạn thời gian tới bởi theo ước tính của Savills, sẽ có tổng cộng khoảng 14.000 căn hộ khách sạn được chào bán tới năm 2017.

Khả năng hấp thụ cũng khá khả quan khi có tới một nửa số căn hộ khách sạn chào bán đã có người mua. Nhưng nguồn cung tiếp tục tăng chóng mặt cũng đồng nghĩa với một cuộc cạnh tranh giành giật người mua đang diễn ra khốc liệt.

Hầu hết các dự án đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn như “vũ khí” chính để chinh phục người mua. Diễn biến trên thị trường cho thấy, dự án nào không cam kết lợi nhuận với khách hàng sẽ khó bán.

Mức cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-10% trong thời gian 3-10 năm giống như ở Nha Trang và Phú Quốc nhưng cũng có dự án đẩy mức sinh lời lên tới 12%. Chẳng hạn, dự án Ariyana Beach Resort & Suites cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm, Cocobay cam kết 12% trong 8 năm, Hoà Bình Green Đà Nẵng 8-12%/năm trong 5 năm.

Chặng đường khốc liệt ở phía trước

Không chỉ phải cạnh tranh giành giật người mua, các dự án căn hộ khách sạn cũng sẽ phải đối diện với “cuộc chiến” khốc liệt phía trước để thu hút du khách thuê căn hộ nhằm có nguồn thu trả lợi nhuận cho nhà đầu tư như cam kết.

Căn hộ khách sạn là dự án căn hộ hoạt động như một khách sạn, có khu vực lễ tân, dịch vụ buồng phòng và các dịch vụ khác. Các căn này thuộc sở hữu tư nhân, chủ căn hộ có thể lựa chọn đăng ký chương trình ký gửi kỳ nghỉ để cho khách du lịch thuê lại.

Với tốc độ xây dựng đang diễn ra, CBRE dự báo năm 2017 sẽ có 900 căn hộ khách sạn hoàn thành và đi vào sử dụng. Nhưng năm 2018 mới là năm thị trường bị “dội bom” bởi ước tính có tới 3.000 căn hộ khách sạn hoàn thành và năm 2019 cũng sẽ có hơn 1.000 căn đi vào hoạt động.

Số lượng căn hộ hoàn thành tăng vọt so với vài trăm căn của dự án Fusion Suites và Ocean Views hiện tại sẽ buộc các dự án phải cạnh tranh quyết liệt để giành giật khách thuê.

“Cuộc chiến” sẽ thêm phần khốc liệt khi các dự án căn hộ khách sạn sẽ phải cạnh tranh với các dự án khách sạn truyền thống. Hiện tại, Đà Nẵng có tới 11.300 buồng phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3-5 sao và nguồn cung sẽ tăng gần gấp đôi trong 3 năm tới, trong đó năm 2017 dự kiến sẽ có 2.500 phòng mới và năm 2018 có 3.000 phòng mới đi vào hoạt động.

Đó là chưa kể đến các dự án khách sạn mini mọc lên như nấm ở ven biển, vốn đã khiến nhiều người trong cuộc lo ngại về nguy cơ dư thừa nguồn cung thời gian tới.

Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, từ đầu năm đến nay, có 78 khách sạn mới đi vào hoạt động, cung cấp thêm 2.800 phòng, trong đó chủ yếu là khách sạn mini. Tổng nguồn cung phòng khách sạn đã lên tới 21.000 phòng.

CBRE cảnh báo, thị trường căn hộ khách sạn cũng sẽ cung cấp một lượng lớn phòng cho thuê làm khách sạn nên du khách sẽ có nhiều sự lựa chọn lưu trú hơn. Nhưng sẽ là một thách thức lớn với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng để duy trì kết quả kinh doanh khi mà sự cạnh tranh trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn/khu nghỉ dưỡng mà còn với các dự án căn hộ khách sạn.

Vũ khí cạnh tranh

Ông Nguyễn Đức Quỳnh, Phó tổng giám đốc Furama Resort Đà Nẵng - đơn vị sẽ quản lý dự án Ariyana Beach Resort and Suites, thừa nhận, thị trường khách sạn và căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng đã và sẽ tiếp tục cạnh tranh khốc liệt, đặc biệt là khi các dự án đưa vào vận hành. Vì thế không thể chỉ tính đến bán căn hộ trước mắt mà các chủ đầu tư đã phải tính đến khả năng kinh doanh khi dự án đi vào hoạt động, trong đó từ khâu quy hoạch và thiết kế đã phải cân nhắc các yếu tố phù hợp với mục đích nghỉ dưỡng chứ không theo tiêu chí căn hộ để ở.

“Trong khi các dự án khác được thiết kế với mục đích để ở thì Ariyana Beach Resort and Suites thiết kế với mục đích và tiêu chí của bất động sản nghỉ dưỡng, không những để có một cuộc sống như ở khách sạn 5 sao vừa tiện nghi vừa riêng tư, mà còn thuận lợi cho việc kinh doanh khách sạn sau này có thể thu hút được nhiều khách nghỉ dưỡng, tạo thêm lợi nhuận cho nhà đầu tư,” ông Quỳnh cho biết.

Giải thích chi tiết hơn, ông Quỳnh cho biết, thiết kế mặt bằng căn hộ và các khu phụ trợ, các cơ sở dịch vụ ăn uống cũng như các cửa hàng tiện lợi của Ariyana Beach Resort and Suites đã được cân nhắc cho việc vận hành sau này. Sự khác biệt của dự án còn nằm ở tỉ lệ giữa số lượng phòng có diện tích nhỏ và số lượng phòng có diện tích lớn hơn được cân đối phù hợp với việc kinh doanh cho các đối tượng khách đi nghỉ, cho đi du lịch cá nhân hay gia đình, cho mục đích nghỉ dưỡng hay hội nghị.

Trong khi đó, nhằm tăng sự sang trọng, chủ đầu tư Hoà Bình Green Đà Nẵng mạ vàng cả thiết bị vệ sinh, khoá cửa, thành lan can căn hộ và các chi tiết kim loại của bể bơi vô cực trên mái. Không những thế, dự án này còn có khu tập dưỡng sinh, khu tập dành cho người béo phì, khu vui chơi trẻ em, khu công viên các kỳ quan thế giới dát vàng và chợ đêm.

Dự án Cocobay thì tập trung phát triển các tiện ích giải trí và mua sắm như sân khấu trong nhà và ngoài trời, dãy phố đi bộ với các cửa hàng mua sắm, khu đại nhà hàng, câu lạc bộ bãi biển.

Ngọc Sơn